北京住宅发展空间几何
北京市规划委员会副主任姚莹近日在一次谈话中说，今年北京楼市开发的利好因素很多，申奥、加入WTO等等。根据目前的开发和需求，北京的住宅市场还有很大的发展空间。
工程项目量世界第一
姚莹提到，申奥成功后，报规划的工程急增，但重点应保证与奥运直接或间接相关的项目建设。据报道，美国规划管理人员每年人均审批的规划项目是4个，而我们规划管理人员仅每年上半年人均审批规划项目就已达300多个。2001年7月13日后，工程量急增。实际奥运项目本身工程量没有增加，因为规划早就确定了，而是全北京好多本来拿钱等着的住宅、写字楼项目都上来了，奥运场馆区域更甚。姚莹认为不能操之过急，工作重点和资金应该保证和奥运直接或间接相关的项目建设，对其他项目应该控制节奏。此外，土地的投放量也要适当控制。
住宅市场还能热10年
姚莹说，北京的建设工程中，住宅工程占北京建设项目的一多半。按北京市的总体规划，到2010年，北京的城市人口要达到1250万左右，大概是900万左右城市人口，300多万农村人口。现在北京城市人口人均住房使用面积是16平方米，到2010年，人均使用面积要达到20平方米左右，900万人口乘以20平方米得多少住宅量？外地的、国外的很多来京经商、买房的人也很多，所以估计得用900万人口乘以30来计算就是2.7亿平方米，估计北京的住宅行业还有10年左右的发展。
郊区住宅发展空间很大
姚莹指出，这几年，北京住宅开发热点逐渐往四环、五环转移。北京市规划的特点是分散式集团布局，住宅郊区化应该是北京的趋势。住宅郊区化的发展方向在50年代就定下来了，目前存在出行难问题是因为交通规划没得到实现。现在北京的规划是1993年批准的，大致内容是市中心地区320平方公里是城市建设的核心地区，主要体现政治文化中心的功能，住宅应该削弱，然后是125平方公里的绿色隔离带地区。绿化隔离带外，就是10个边缘集团，包括北苑、酒仙桥、南苑、丰台、石景山、清河等，然后是14个卫星城，最后是40个一般建设镇。
因为城里用地有限，体现政治文化中心功能的建筑物、项目应该多上，而住宅按照总体规划，应该逐步削减，从旧城内淡出。在50年代就提出两个战略转移，一是向外延转变，二是住宅郊区化。也正是在这两个前提下，北京现在在边缘集团、卫星城建设了好多住宅，像望京、回龙观等地区。
不赞成降下容积率
姚莹说，现在越来越多的开发商在北京四环、五环沿线或一些卫星城建设低容积率、低密度的低层“洋房”、TOWNHOUSE项目，从总量看，低容积率、低密度的低层“洋房”、TOWNHOUSE项目在北京住宅开发工程中还是少数，可能这些项目宣传力度大，让大家感觉比较多。我们不赞成把住宅建设容积率都降下来，住宅的建设必须遵循总体规划。为了加强对这方面的控制，现在我们正在抓紧编制边缘集团、卫星城、中心镇和小城镇的控制规划，即具体指导这些地区每个地块开发的规划。另外，现在人们的生活水平在提高，我们也不反对个别项目在合适的地段做一些容积率低的房子，但我们心里应该有个大概的平衡账。将来不管容积率降低也好，抬高也好，总的住宅量应保证能满足1250万人口的需要。
开发和设计有点脱节
北京的城市化进展非常快，但在快速建设的过程中，姚莹认为开发和城市设计有点脱节，而不是规划脱节。现在建设部门对城市设计重视不够，研究不够，管理部门因新项目太多，只忙着批工程，而没有去研究城市形态，这是一个原因。还有一个原因是开发商的独立性造成的。打个比方说，按规划某个地区的控高是60米，这并不是让每个项目的建筑高度都做到60米，但由于开发展之间是相互独立的，利润的因素往往使他们把控高用得非常充分，几乎每个开发商都把控高做到60米，反映到城市面貌上附近的建筑都是“平头”，没有高低错落，相互间也就谈不上衔接。我们现在已经注意到这个问题，一方面会精简规划审批手续，让经办人员尽量从“审批”工作中解放出来，因为好的城市形态不是“批”出来的，而是“创”出来的。另一方面，我们市规范委也在放权给区县规划部门。
两到三年房价会降
对北京房价今后的走势，目前市场上有两种看法，有人认为要降，而有人认识只会涨。姚莹认为两到三年左右，北京的房价要降。实际北京的房价一直比较高，因为目前的住宅量大，等这些房子全部由期房变现房，投放到市场后，北京的房价就会下降，这是市场规律。
建设重点要南移
姚莹谈到，当时奥运的选址有6个方案，最终确定在北面，最大的原因是要确保申办成功。奥运对北京的建设带动是很大的，不只是对北城，南城一样有机遇。另外，从规划上看，南城几乎没有大片空地，倒是北边预留了一大块奥运场馆的预留地，也是北城最后的一块预留地。等这块地随着奥运场馆的建设实现规划后，北城的规划基本就实现了。因此，北城的最后一块预留地随着奥运场馆的建设实施后，北京的建设重点不南移也得南移了。
古都风貌必须保护
姚莹认为，古都风貌必须保护，主要分三个层面：一是原貌区，如历史文物保护单位和历史文化保护区，应保持原貌或基本原貌，改造也是为了保护；二是风貌区，如文物保护区的建筑控制区，主要考虑风貌，建筑形式、色彩、风格都要和保护区尽可能协调一致，改造须服从保护；三是新貌区，是注意古城风貌前提下的新貌，形式上更放开一些，在这个地区改造要注意保护。
京公网安备 11010802025724号